【基本案情】

2017年3月5日，老張跟房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定開發(fā)商應當于2017年12月1日交房。

2017年11月1日，老張收到開發(fā)商發(fā)來的交房通知，要求他在11月30日辦理收房手續(xù)。

2017年11月30日，老張明知房屋還沒驗收合格就接收了房屋。

2018年5月5日，老張認為房屋未經(jīng)驗收合格，開發(fā)商就不算交房，于是向法院起訴，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。

【爭議焦點】

買受人明知商品房未經(jīng)驗收合格就接收房屋并占有使用，之后買受人能否以商品房尚未驗收合格為由要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任？

【律師觀點】

不可以。對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為對房屋的交付使用。買受人明知商品房未經(jīng)驗收合格仍然接收房屋并占有使用，而沒有拒絕收房，應當視為雙方同意對合同的交付條件進行變更。即使不視為變更交付條件，也只能認定開發(fā)商的交付存在瑕疵，而不能認定其未交付，買受人要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任沒有事實和法律依據(jù)。

【律師建議】

買受人正確的做法是，在商品房未經(jīng)驗收合格的情況下，拒絕接收房屋，要求開發(fā)商在商品房驗收合格后交付。另外建議各位買受人，在辦理收房手續(xù)之前聘請專業(yè)的驗房師先驗房，在驗房收房的過程中，如果房屋有一些小的質(zhì)量問題，可以讓發(fā)展商及時補修。如果出現(xiàn)以下幾種情況，則可以要求解除合同：

（一）開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的。

（二）合同約定的面積與實際測量的面積誤差比超過3%。

（三）開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向而未書面通知買受人的。

（四）合同中約定的其它退房條件出現(xiàn)時。